華潤64.5億奪佛山新地王2.2萬/平樓面價里的市場空間

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按照土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等計算,華潤未來想要得到獲得預期盈利,項目平均售價至少要在5.24萬元/平方米以上。

作者:觀點地產新媒體

來源:觀點(ID:guandianweixin)

按照土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等計算,華潤未來想要得到獲得預期盈利,項目平均售價至少要在5.24萬元/平方米以上。

觀點地產網 短短不足一個小時的時間,華潤便刷新了一項紀錄,在22家房企參與的土地爭奪戰中,其以全市新地王的報價,奪下佛山陳村TOD地塊。

這是一宗于4月9日下午拍賣,位于佛山順德陳村鎮建設大廈西側的地塊,吸引了包括新希望、招商、金地、花樣年中交聯合體、綠城、保利、建發、卓越、正榮、聯發、金茂、龍光、雅居樂、碧桂園、越秀、弘陽、中海 、萬科、華潤、美的、旭輝等22家房企。

地塊以31億元的價格起拍,在激戰111輪后,華潤最終以總價64.5億元,溢價率106%,折合樓面價22330元/平方米奪下該地塊。該地塊一舉成為佛山全市新地王。

這也是華潤當天拿下的第二宗高價地,早些時候,西安西咸新區灃西新城XXFX-XX02-40號商住用地現場搖號,最終被華潤以22.51億元獲得,樓面地價11730元/平方米,溢價率225.83%。

新地王

佛山順德陳村鎮建設大廈西側地塊是一宗占地11.7萬平方米,計容建筑面積合共不高于28.88萬平方米的商住用地,采用不設限價,價高者得的模式拍賣。

據觀點地產新媒體了解,參與該地塊拍賣的房企們一改往日不到最后一刻不報價的心態,甚至在一分鐘內出現十次報價。

在這樣激烈的爭奪下,該地塊在短短的十幾分鐘內,樓面價便突破1.6萬元/平方米,超過新希望在2020年9月創下的1.55萬元/平方米的陳村地價天花板,創下陳村新地王紀錄。

半個鐘內,該地塊經過83輪鏖戰,樓面價突破1.9萬元/平方米,超過保利和悅濱江2018年3月在佛山南海桂城創下的1.88萬元/平方米的紀錄,成為全佛山樓面價第二高。

隨后在很短的時間內,樓面價再次刷新,突破2萬元/平方米,超過當代置業今年3月在南海大瀝創下的2萬元/平方米的全市地王紀錄。

不過,報價并沒有在這一刻停止,在接下來不足20分鐘的時間里,樓面價不斷刷新,第100輪,樓面價便突破2.1萬元/平方米。

最終,經過111輪的爭奪,華潤的子公司深圳市潤投咨詢有限公司以總價64.5億元奪下該地塊。

激烈的爭奪,直接說明了眾房企對該地塊的看好。資料顯示,出讓地塊位于陳村新城板塊,南向臨江,一河之隔即為北滘。周邊的交通路網成熟,緊靠陳村大道,且臨近廣珠公路、佛陳路等主干線。

值得注意的是,該地塊還處于在建廣州地鐵7號線的兩個站點:南涌站和陳村新城站之間。未來還規劃佛山地鐵11號線陳村東站。

據了解,該地塊所處的陳村新城板塊,在”一城·一芯·三片區“的規劃格局中屬于陳村的城市封面,定位“城市客廳”,未來將打造成為中央商務休閑區、產城人文融合的城市新客廳。板塊還將引入圖書館、會議中心、展覽中心和康體中心。

不過,2.2萬元/平方米的樓面價,已經達到周邊在售新房的價格,甚至超過絕大部分在售項目。

市場空間

據了解,在陳村,在售項目有ICC碧桂園三龍匯、卓越碧桂園天悅灣、世茂國風濱江、招商曦岸等,片區在售均價約1.75萬元/平方米至3.3萬元/平方米。

以及兩個待入市的新項目:新希望星盛花園、金融街金悅府,兩個項目樓面價分別為1.55萬元/平方米及1.02萬元/平方米。

若按照華潤在2020年業績推介中所披露的數據,即開發銷售型業務的成本中,土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等計算,華潤未來想要得到獲得預期盈利,項目平均售價至少要在5.24萬元/平方米以上。

顯然該價格明顯超過當地在售新房價格,即便是項目附近的二手項目,包括悅峰天譽、荔園悅享星醒、 萬科繽紛四季、新君匯花地灣等,掛牌最高價都僅為2.2萬元/平方米。

為何華潤依然要以全市地王的價格搶下該地塊?

資深房地產研究專家駱儀克在接受觀點地產新媒體采訪時表示,項目對面便是半島碧桂園、美的君蘭國際高爾夫等高端低密住宅項目,項目周邊屬于高端住宅氛圍,而項目本身具備打造高端低密度住宅的條件。

事實上,該地塊分為A /B/C/D四區,其中A/B兩區為城鎮住宅用地兼容零售商業用地;C區為公園和綠地;D區為城鎮村道路用地。

在兩塊住宅用地中,A區占地面積6.32萬平方米,容積率>1且≤3.5,建筑密度≤30%,綠地率≤30%;B區占地面積2.71萬平方米,容積率>1且≤2.5,建筑密度≤40%,綠地率≤30%。其中,密度更、容積率更低的B區靠近陳村河道。

“整個項目可以做高低配,”駱儀克稱。

需要注意的是,根據項目出讓總體布局設計要求:A、B區主體高層建筑宜采用點式布局;考慮沿陳村涌的視線通透性,要求在地塊A、B區內設置至少1條或以上與陳村涌相垂直貫穿地塊的南北向視線通廊,通廊寬度不得小于30米。

可以見到,掛牌文件已讓地塊具備高低配的條件。

“如果產品是做高端低密住宅,項目售價起碼一倍以上?!瘪槂x克稱,甚至項目未來售價超過4萬元/平方米銷路依舊不需要擔心。因為項目周邊有碧桂園、美的兩個世界500強的總部,是具備客源的。并且,高端項目的客戶對于價格并不敏感。

可以參考的數據是,目前半島碧桂園在中介網站上顯示的均價在3.87萬元/平方米,掛牌房源有超5.6萬元/平方米的高端低密住宅;而美的君蘭國際高爾夫暫無掛牌房源,給出的參考均價為3.13萬元/平方米。

此外,駱儀克還提到地塊的一個優勢:項目能夠利用軌道交通,即廣州7號線延長線。

值得一提的是,在華潤最新披露的數據顯示,目前華潤已落地76個TOD綜合體,遍布31個地鐵城市,建筑規模超過3500萬平方米,覆蓋地鐵路線90余條,涉及地鐵里程近3000公里。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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原標題: 華潤64.5億奪佛山新地王2.2萬/平樓面價里的市場空間

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