“眾籌買房”試驗徹底失敗了

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曾想把房價拉低30%以上

作者:內幕君

來源:地產風聲(ID:fangshi488)

那個曾想把房價按在地上摩擦的嘗試,失敗了。 

1

2014年3月4日,時任中關村股權投資協會執行秘書長的尹立志,發了一條震動IT圈和地產圈的“朋友圈”。

這條“朋友圈”的內容是關于“眾籌買房”的。 

沒做過開發商的尹立志計劃在河北滄州中捷高新產業園蓋一個小區,小區房價比市場價低30%。
 
按照他的設想:通過朋友們眾籌資金,然后找地方政府低價拿地,再找人幫忙蓋房。
 
當時狗蛋就震驚了,這模式要能行得通,地產營銷人得失業。
 
而IT圈新貴們有點興奮。因為比市場價便宜30%的“天鵝肉”,似乎是給他們準備的。

尹立志的眾籌項目對參與者有資格要求:必須是互聯網或者金融企業的中高管。他說,這些人有實力,對新生事物又有強烈的好奇心。

眾籌令發出短短一個月,報名人數超過200人,通過資格審核的100多個。當時國內各大媒體爭先報道尹立志的創舉,有媒體稱他是“中國地產眾籌第一人”。

《中國青年報》也在2014年03月27日12 版議論了此事,標題是這么寫的:
 
讓人耳目一新的眾籌買房。

狗蛋說,2003年,湖南小伙尹立志還是個高中生的時候,30歲的聯想集團IT工程師于凌罡就發出過“眾籌建房”的倡議,也是在北京發起。

他在很多網站發帖,號召合作建房,并告訴大家“合作建房將比普通商品房便宜30%-40%”。這樣的振臂一呼激起了很多低收入群體的熱情。

不管是尹立志還是于凌罡,狗蛋說,中國地產眾籌鼻祖都是混北京IT圈的,這大概能說明兩點:
 
一是北京房價真的高;二是搞IT的真有創新精神。

當時《中國青年報》報道尹立志的眾籌項目時說,“這是北京中關村一群人正在操作的一個眾籌小區”“在北京五環房價已經達到每平方米數萬元的情況下,這里的房價每平方米只要3500元”。

2
 
理想很豐滿,現實很骨感。

眾籌建房,很難解決用地問題。在土拍市場拿地吧,就大家東拼西湊那些錢根本抗衡不了財大氣粗的房企;去找政府定向拿地吧,人家也不能便宜給。

滄州市政府推廣中捷高新產業園區,需要尹立志從北京引來產業,想引產業就得先引人才。居于此,尹立志發起“眾籌買房”倡議,想通過“白菜價”的房子把北京IT圈、金融圈中高層引入滄州。

不過尹立志對外總說,他們要建的是一個互聯網金融社區,在意的不是房子,而是入住后鄰居是誰。

和于凌罡想繞過開發商不同,尹立志計劃找開發商代建。

狗蛋知道,新故事比老故事新鮮點,但故事沒變成經驗的話,總有一天會講不下去。

這個被稱“中國首例‘眾籌買房’”的偉大設想,后來就沒有后來了。尹立志對媒體直言:
 
與地方政府的溝通以及與地產商的協調過程太過復雜。
 
他還說,這種模式更適合地產開發商以及有能力的房產銷售商來嘗試。
 
中國的大地產商們也的確嘗試了。

2014年,萬科、遠洋都搞過“眾籌”。萬科和平安好房聯手推出買房眾籌項目,如果眾籌金額達到一定額度,所有眾籌參與者可享受到比周邊市場價低近13%的優惠購房價,甚至還推出“平安萬科購房寶”,這是一款年化收益率在6.5%以上的金融產品。

遠洋與京東旗下互聯網金融平臺合作,也是以眾籌享受折扣來吸睛。
 
看起來是眾籌買房,本質卻是眾籌理財或者眾籌型營銷。

狗蛋說,掛羊頭或者掛牛頭都是為了賣狗肉。那時候眾籌的概念實在太火了,正兒八經的房企也忍不住上湊。于是,2015年5月29日,中國地產圈又誕生了一個新聯盟:

中國房地產眾籌聯盟。

聯盟名譽主席有三個,分別是馬明哲、郁亮、張玉良,創始成員企業有平安集團、萬科、綠地、碧桂園、旭輝、華遠、世茂、藍光、綠城等25家。

關于成立聯盟的目的,他們說“旨在以眾籌模式改造房地產”。
 
后來就沒有后來了。
 
這些房企估計都忘了自己加入過這么一個聯盟。
 
3
 
真正把眾籌模式玩出花來的,是一家叫作眾美的河北小房企。

尹立志號召中關村新貴們“眾籌買房”那段激情燃燒的歲月里,眾美找過他談合作。眾美的老板劉永凱和尹立志算起來是校友,都是河北師范大學畢業的,一個學地理,一個學國際貿易,一顆想把“高房價”拉下來的野心讓他們相遇在地產行業。

在此之前,劉永凱的眾美一直盤踞石家莊,干的就是合作建房,和后來尹立志“眾籌買房”的模式差不多,針對的都是群體性客戶:

河北師范大學、河北省科技廳、河北國家電網、中石油河北分公司都曾是眾美的服務對象。
 
唯一的不同是,眾美自己就是開發商。

但眾美更喜歡說自己是社區生活的服務商,并不依靠傳統地產開發賺錢,他們的房子會大幅削減成本,還原真實房價。

怎么還原?
 
地價、建安成本沒法降,算盤就落在利息和稅費上面。比如,想辦法少交些增值稅。

再如,眾美通過“眾籌模式”,先找到客戶并讓客戶掏錢,然后帶著這些錢去拿地。等到開發建設要用錢了,再讓客戶做消費貸或者抵押貸等等籌錢。

如此,和銀行打交道少去好幾回,也就省下一大筆利息費。
 
理想聽起來很豐滿。

眾籌與定制相結合,眾美可以拿到低成本資金,購房者可以買到符合個性化需求的低價房,看著“不負如來不負卿”。

2017年,眾美集團聯席總裁吳志慧出席“第九屆中國房地產科學發展論壇”,他跟同行們分享了眾美“眾籌定制模式”成果:

17年間累計服務了89家團體客戶,為超3萬戶家庭定制了優質優價的商品房。

走出石家莊后,眾美把觸角延伸到天津、北京、山東等地。

2018年,工信部工業文化發展中心等多家單位聯合主辦第五屆中國品牌口碑年會,會上評選出一堆2017年度中國好口碑品牌。眾美和海爾、華為、小米等一同入圍,并捧回一個獎項:

最值得消費者信賴的生活定制服務品牌。

4

表面歲月靜好,實際暗雷涌動。

去年,百度貼吧有一個“眾美非法集資”的帖子,底下跟帖的有找眾美退錢的河北師范大學教職工,有自稱十個月沒發過工資的眾美員工,也有眾美各地項目受害者,大家有一個共同的擔憂:

眾美淪為下一個卓達。

最近,雷點陸續爆了。

2月10日,廣州市中級人民法院發布一條公告,內容關于原告大業信托與被告河北眾美等的金融借款合同糾紛,糾紛始于去年。

公告說,眾美欠了大業信托2.3億元貸款本金未償,應付利息近1500萬。 

而據《中國房地產報》最新報道,天津眾美青城最后一期因資金斷裂陷入爛尾,54戶業主交房無門。業主透露:有政府部門工作人員勸我們自救,集資交付欠款單位。

狗蛋說一查發現,眾美欠總包單位1.9個億,一戶平均得湊350萬。

無獨有偶,濟南章丘眾美書香華府也遲遲未交付,業主已經收了兩次延遲交房通知函,項目售樓處人去樓空,有關人員電話無人接聽。章丘區住房和城鄉建設局調查后說,主要是因為“該項目開發主體受資金及疫情影響”。

說到底,不走尋常路的操作在缺乏有效監管的時候,很容易出問題。

2015年,眾美參與保定涿州市碼頭鎮西馬莊村改造,計劃在當地搞特色小鎮項目,3年了都沒通過立項便被撤銷了。

當初運作眾籌吸收的投資款,眾美至今還沒還上。

尹立志被新華網評為地產年度人物的2014年,新華社旗下的《財經國家周刊》專門寫過一篇文章介紹眾美的開發模式,標題叫“住宅‘眾籌’試驗”,文章稱該模式“讓買房人參與拿地過程,繞開預售制,能拉低房價兩成”。

現在,試驗的結果已經很明白了:

成功又多了一個“媽媽”。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“地產風聲”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “眾籌買房”試驗徹底失敗了

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