拿地不得不知的,“代征用地”這些知識點

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代征用地的土地使用性質,大多是劃撥用地,而且在項目的紅線以外,有的甚至離項目還有一定的距離。

作者:投拓江湖

來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

大家在日常的項目接觸中,經常會遇到一個“代征用地”的概念,這個名詞概念大家經常在用,但是內涵和外延的理解存在一定的偏差。今天這篇文章就來徹底講一下,關于代征用地的前世今生。

代征用地的概念

代征用地指的是有地方的自然資源規劃部門確定好用地范圍和界限,由建設單位(也就是房企)代替地方政府辦理國有或者集體建設用地的劃撥手續,在負責處理完成地塊上的建筑物拆遷,居民安置,土地平整,以及后續的施工建設后,再交由市政、交通等有關部門的市政、道路以及綠化等用地。

上述概念是最為廣義的代征用地的概念,不僅包含了后期的建設移交等內容,還包含了前期的拆遷,安置,平整土地等工作。在廣義代征用地概念下的土地,大多指的是毛地,包含了拆遷,平整等內容。

廣義的代征用地概念,目前在一部分地方還在適用,有的地方是由房企獨自完成拆遷平整工作,并且還要自費解決前期拆遷平整問題,但是在總地價里面,出讓土地的時候地方政府會有所考慮,適當降低出讓地價。

大部分地方的代征用地,是狹義上的概念,指的是不包含前期的拆遷平整,只從政府那里代為出讓凈地,然后建設公共配套、市政、綠化等內容再無償移交政府。因為現在各地的土地出讓,大多都是采用凈地出讓,毛地出讓的情形越來越罕見,代征用地也就不需要再代拆遷和平整土地了。

本文所講述的內容,也主要是圍繞狹義的代征用地展開。

代征用地歷史由來

代征用地的做法,誕生于以前的計劃經濟時期,因為以前的企業都是單一的國有企業,企業有用地需求都像政府提出申請,政府根據實際情況進行無償的土地劃撥,企業取得土地的使用權是無償的。

在計劃經濟時代,這個做法是無可厚非的,因為土地是國家的,企業也是國家的,企業的錢也是國家的錢。用企業的錢來建設市政、道理、綠化是國企承擔社會責任的方式,也減輕了地方政府的負擔,至于產生的費用無非是左手換右手。

就目前的市場經濟制度下,代征用地制度對房企并不是太友好,在無形中拉高了拿地的成本,特別是一些地方代征用地比例比較大,前期還需要代拆遷和土地平整的,由房企承擔的費用較高。

代征用地的特征

代征用地一般包含代征道路用地,代征市政用地,代征綠化用地等。

代征用地房企在取得以后,不影響自己取得的建設用地的指標核算,代征用地的容積率、綠化率、建筑密度等指標,都是單獨計算的。

代征用地在土地出讓之初,在土地出讓文件里面,會對具體的面積,位置,紅線范圍,建設標準,移交時間等內容進行描述和約定。

代征用地的土地使用性質,大多是劃撥用地,而且在項目的紅線以外,有的甚至離項目還有一定的距離。代征地一般前期辦證確權到房企名下,后期建設完成后再移交給政府。代征用地的行為,類似于幫政府代工代建,但是需要房企自掏腰包。

代征用地的各方考量

對于政府的角度,因為城市建設任務繁雜,而且所需的資金缺口較大,市政建設的重點在于主要的城市干道,片區大配套等。一些小區內部道路,社區級別的小配套,如果由政府主導,可能建設到位較慢,而且單位成本不低,還不如交由房企打造,將這部分成本進行轉移。

對于房企來說,代征用地增加了拿地成本,這是一不利的方面,但如果是公開市場拿地,大家都在同一拿地成本上去報名競拍的話,這樣也不算一個不能接受的條件。而且有代征用地附加條件的,大多都是在較大的地塊里面出現,小的地塊幾乎沒有,因此增加的單位成本并不算太高。

對于房企來說,代征地建設的行為,也不是都是沒有好處。對于代征道路用地,代征綠化用地來說,可以改善項目周邊的道路情況,提升綠化水平,這也是完善項目配套,提升居住品質的重要輔助,對于項目加快去化有積極的意義。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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原標題: 拿地不得不知的,“代征用地”這些知識點

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